Аренда офисов
Управляющая компания Bellmarc Commercial Group LLC
Обладая наиболее полной базой бизнес-центров, административных зданий и особняков, Вы можете быть уверены в том, что по Вашему запросу будут работать высококвалифицированные менеджеры.
Специалисты нашей компании ежедневно обрабатывают запросы связанные с подбором офисных помещений в аренду, а либо приобретения коммерческой недвижимости в собственность.
Наша компания на протяжении долгого времени работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Мы сдаем в аренду, продаем и управляем объектами нежилого фонда.
- Главная
- Вопросы юристу: перевод помещений из жилого фонда в объекты коммерческой недвижимости
Вопросы юристу: перевод помещений из жилого фонда в объекты коммерческой недвижимости
Что необходимо сделать собственнику жилого помещения для смены его функционального назначения и перевода в нежилой фонд - коммерческого назначения?
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blakwood: Во-первых, необходимо убедиться, что помещение подходит по всем необходимым параметрам. Во-вторых, если помещение расположено в жилом доме, то, скорее всего, необходимо будет получить согласие жителей. Затем, естественно, необходимо оформить документы для изменения функционального назначения и согласовать их во всех необходимых инстанциях. Смена назначения нежилых помещений осуществляется только при наличии соответствующего проекта, в том числе его технологической части описывающей деятельность проектируемого предприятия (магазина, парикмахерской и т. п.). Каждая категория нежилых помещений, предназначенных для разного рода деятельности, должна удовлетворять требованиям ,предъявляемым санитарно-эпидемиологической службой, пожарной инспекцией, а также другими ведомствами.
-Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании «МИЭЛ – Коммерческая недвижимость»:
Переоформить офисное помещение в магазин труднее, чем наоборот, эа счет наложения дополнительных обременений (требования к магазинам по противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам значительно выше, нежели к офисам). Приобретая коммерческие помещения на первых этажах жилых домов, следует помнить о необходимости проверки документации, т.к. существует возможность ограничения его функционального использования, которое было прописано в договоре на выкуп во время го приватизации. Иначе существует значительный риск участия в судебном разбирательстве в случае нарушения условий первоначального договора купли-продажи.
Также при использовании помещения street-retail по договору аренды арендатору необходимо согласовать смену функционального назначения помещения с собственником во избежание нарушения условий (ведь этот пункт, как правило, всегда присутствует в договоре).
Возможно ли переоборудовать офис в магазин?
- Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blakwood:
Если офисное помещение отвечает требованиям, предъявленным к торговым помещениям, то проблем с соответствующим изменением функционального назначения помещения возникнуть не должно. Самым главным фактором будет являться планировка и тип помещения. Например, кабинетная планировка офисного блока не подходит для размещения магазина, значит, если внутренние перегородки не подлежат сносу (например, это несущие стены), то смена назначения вряд ли будет целесообразна. Также необходимо учитывать технические характеристики помещения: высоту потолков, наличие пожарных выходов, наличие мощностей и пр.
- Анна Щурова, партнер компании «Георгиев и партнеры»:
Согласно действующему московскому законодательству переоборудование офиса в магазин предполагает проведение строительных работ в помещениях офиса, не затрагивающих несущих способностей капитальных конструкций. Переоборудование может включать, например, установку или демонтаж несущей перегородки, устройство или закладку проемов, замену или перестановку инженерного либо сантехнического оборудования. Такое переоборудование офиса в магазин возможно, но конечно, при условии получения на него необходимых разрешений.
Каким государственным органом принимается решение о смене функционального назначения помещений в г.Москве?
- Анна Щурова, партнер компании «Георгиев и партнеры»:
Само согласие на смену функционального назначения нежилого помещения выдается, как правило, в форме заключения компетентного исполнительного органа г.Москвы. Однако такого согласия еще недостаточно для проведения требуемого для смены функционального назначения переоборудования помещения. Решение о переоборудовании принимается префектурой соответствующего административного округа на основании поданного заявителем в службу «одного окна» префектуры комплекта документов, включающего, в том числе, согласие на смену функционального назначения и прошедшую необходимые одобрения проектную документацию. Решение префектуры оформляется в виде официального уведомления на бланке префектуры за подписью префекта административного округа либо лица, уполномоченного префектом для решения указанного вопроса.
- Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blaсkwood: окончательное решение принимается в департаменте потребительского рынка.
Разрешение об изменении функционального назначения помещения выдает префектура округа. При согласовании изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения необходимо руководствоваться регламентом, утвержденным постановлением правительства Москвы от 08.05.2007 №343-ПП. В новом документе указывается, что заявителю необходимо подать заявление и приложить к нему договор аренды на нежилое помещение (заключенный с территориальным агентством Департамента потребительского рынка и услуг), экспликацию, поэтажный план и согласование префектуры административного округа г.Москвы. Предусмотрено всего два основания для отказа в приеме документов: если заявитель просит выдать документы, которые не входят в компетенцию Департамента, или представляет неполный комплект документов. Надо иметь ввиду, что, прежде чем приступать к перепрофилированию помещения, требуется провести экспертизу правоустанавливающих документом на помещение. Очень часто возникают ситуации, когда при приватизации помещений были наложены запреты на изменение назначения в течение определенного срока. В этом случае задача перепрофилирования помещения значительно усложняется, а в некоторых случаях становится и вовсе невозможной до истечения действия ограничений.
№7790 БеллМарк Групп
© 2006–2015 Bellmarc Group LLC. Аренда и продажа недвижимости в Москве.
